План создания управляющей компании зпиф недвижимости. Что такое зпифы – или как говорить на одном языке с паевыми фондами

Паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, правовой статус которого имеет договорный характер, т.е. ПИФ не является юридическим лицом. Имущество ПИФа находится в доверительном управлении управляющей компании, которая должна иметь право на осуществление данного вида деятельности, т.е. обладать соответствующей лицензией.

Основной правоустанавливающий документ ПИФа - это правила доверительного управления паевого инвестиционного фонда , в которых регламентируются такие существенные условия, как тип и категория фонда, срок его существования, инвестиционная декларация, в соответствии с которой должно осуществляться управление его активами, указание на управляющую компанию и все инфраструктурные организации (специализированный депозитарий, регистратор, аудитор, оценщик), вознаграждения и пр. Правила доверительного управления ПИФ (или ПДУ, правила ПИФа) - это публичный договор, к которому присоединяются путем подачи заявок при формировании фонда и далее при покупке инвестиционных паев их владельцы.

Для создания (регистрации) паевого инвестиционного фонда "с нуля" инвесторам (владельцам активов будущего ПИФ) необходимо выбрать управляющую компанию, с которой договориться о сотрудничестве в части реализации проекта, или создать собственную управляющую компанию, т.е. зарегистрировать юридическое лицо и получить лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Собственно под созданием фонда (ПИФа) понимают две процедуры:

• регистрация управляющей компанией правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом в ЦБ России;

Ниже приведены этапы создания закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) :

Регистрация ПИФ осуществляется в соответствии с Порядком регистрации правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом и изменений и дополнений в них, утвержденных Инструкцией Банка России от 06.11.2014 N157-И. Это сложная процедура, связанная с разработкой ПДУ, которые должны корреспондировать с проектом и одновременно соответствовать всем нормам действующего законодательства, заключением договоров со всеми инфраструктурными организациями и комплектацией пакета согласно требованиям указанного выше Административного регламента.

Первые паевые фонды появились в США еще в 20-е годы прошлого века. Но особенно популярной форма коллективного инвестирования стала в 70-х–80-х годах. Наибольший доход американским инвесторам тогда давали вложения в гособлигации. Однако приобрести эти ценные бумаги можно было лишь при наличии капитала, превышающего $10 000. Те, у кого таких денег не было, объединялись в инвестиционный коллектив («пул инвесторов»), создавая таким образом фонд с необходимым капиталом.

Что такое ЗПИФ?

ЗПИФ - закрытый паевой инвестиционный фонд.

Слово «закрытый» не значит, что такой фонд как-то обособился от инвесторов, что попасть в него можно только по «приглашению», или же он скрывает свою отчетность от налоговых органов. «Закрытый» в данном случае означает, что этот фонд формируется лишь единожды. То есть запланировали инвесторы купить «в складчину» ценные бумаги или недвижимость, собрали нужную сумму денег, и фонд уже сформировался, то есть «закрылся».

Забрать из закрытого фонда средства можно в определенное время – ведь паи обеспечены конкретным активом. Конвертировать свои вложения в ЗПИФ обратно в денежные средства можно в конкретный момент, который определен и обговорен инвесторами заранее правилами ДУ – к примеру, тогда, когда активы фонда принесли нужный доход и были проданы.

В противоположность закрытому, открытый паевой фонд может формироваться на протяжении всей своей работы, инвесторы могут вкладывать в него средства и забирать их в любой момент. Согласно законодательству, любой паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, это не фирма, это лишь форма долевого владения определенным количеством активов.

Доля, пай или инвестиционный сертификат

Количество паев (долей или инвестиционных сертификатов) в ЗПИФ не может уменьшиться или увеличиться. Ведь пай - это доля инвестора в фонде, который формируется лишь единожды. А приобретая пай в фонде, каждый из инвесторов ЗПИФ становится пайщиком.

Пайщик – человек, который купил паи, тем самым присоединившись к правилам доверительного управления фондом, то есть принял все условия, на которых фонд осуществляет свою деятельность.

Пайщики фонда являются его единственными бенефициарами, только они получают право на доходы, которое приносит имущество фонда.

Правила доверительного управления фонда – это не просто договор, который существует между инвесторами по поводу управлении их совместным имуществом. Правила утверждаются Центральным банком РФ. И, согласно им, управлением имуществом фонда занимается Управляющая компания (УК).

Кто и как управляет имуществом ЗПИФ?

Занимаясь вопросами управления имущества фонда, УК действует согласно Правилам доверительного управления конкретного ЗПИФа. Такие правила предусматривают степень компетенции УК: к примеру, в правилах должно быть указано, может ли УК продавать активы фонда.

Согласно действующему законодательству, УК контролируют не только общее собрание пайщиков, но несколько независимых институтов. Один из них – специализированный депозитарий . Это профессиональный участник рынка ценных бумаг, который работает, в том числе, с инвестиционными и негосударственными пенсионными фондами. Он ведет депозитарные (лицевые) счета пайщиков, на которых находятся их паи. Таким образом обеспечивается учет и сохранность информации о паях. Это значит, что информация о том, что какое-либо лицо является пайщиком фонда, не может куда-либо исчезнуть, даже если что-то случится с управляющей компанией.

Регистрация паев также осуществляется в частной компании – регистраторе. Депозитарием и регистратором может быть одна и та же организация.

Контролирует УК также независимый аудитор. Это организация, которая не должна быть аффилирована УК, она проводит аудит управляющей компании в установленные правилами фонда сроки (один раз в год, два раза в год и так далее). Результаты своего отчета она предоставляет пайщикам, которые таким образом получают оценку работы УК от незаинтересованной стороны.

Каждый фонд также обязан иметь и независимого оценщика . Он проводит оценку активов фонда с определенной периодичностью и доносит до пайщиков информацию о стоимости их активов (подорожали, подешевели, остались на прежнем уровне). Независимым оценщиком может быть любая компания, у которой есть соответствующая лицензия.

России осуществляет надзор за профессиональными управляющими рынка ценных бумаг., в том числе – за управляющей компанией фонда. Он же предоставляет УК лицензию на осуществление доверительного управления активамифонда. а также регистрирует сам фонд.

Обобщая, процесс создания ЗПИФа пошагово выглядит так: сперва УК готовит ПДУ фонда и подает их на регистрацию в Банк России. Только после этого УК может привлекать в него инвесторов-пайщиков для формирования фонда именно теми активами, что предусмотрены в его ПДУ и допускаются действующим законодательством для соответствующего вида фонда (рентный, индексный, фонд недвижимости и т.д.). Таким образом, при формировании фонда взносы инвесторов превращаются в паи.

Как только инвестор становится пайщиком фонда, его имущество переходит под управление УК (ведь свои активы он отдал в доверительное управление фонда), попадая в общедолевую собственность пайщиков фонда. И теперь все вопросы относительно активов фондов находятся в ведении и УК.

Задача УК – профессионально управлять фондом, она же несет все риски, занимается хозяйственной деятельностью, нанимает подрядчиков, которые работают с активами фонда и контролирует их.

К примеру, к работе с активами в сфере недвижимости может быть привлечена эксплуатирующая организация. Она осуществляет управление объектом недвижимости, который находится в фонде, чинит крыши, латает трубы, разгребает снег... Такую организацию выбирает УК и заключает с ней договор.

Каковы права у пайщиков ЗПИФ?

Пайщик фонда имеет право на свою долю в доходе, получаемом от управления активами фонда. В случае если эти активы – недвижимость, пайщик будет иметь и долю в собственности на эту недвижимость, но без права выдела ее «в натуре» (то есть без возможности распоряжаться использованием площадей или определением конкретной части объекта, которая принадлежит пайщику). В частности, в свидетельстве о праве собственности на объект будет указано, что его собственниками являются все пайщики ЗПИФ – что может быть удостоверено выпиской из реестра.

Пайщик может продать свой пай на вторичном рынке. Стоимость пая может определяться по-разному.

Пай не имеет номинальной стоимости. Ее определяет владелец пая, ориентируясь, например, на расчеты независимого оценщика.

Несложно рассчитать и стоимость чистых активов фонда (СЧА). Она складывается из балансовой стоимости активов и денежных средств, находящихся на счете фонда. На момент поступления прибыли от активов фонда СЧА всегда будет выше, чем балансовая стоимость объекта. Когда УК распределит доход по пайщикам и на счетах фонда уже не останется свободных денег, полученных от прибыли, СЧА вернется к прежнему уровню.

К примеру, на расчетном счете фонда в банке лежит ноль рублей, но стоимость активов 1 млн рублей. Значит, СЧА составляет 1 млн. Когда активы принесут доход в 100 тыс. руб. и он появится на расчетном банковском счете фонда, СЧА составит 1100 тыс. руб. СЧА может меняться после каждой переоценки фондов независимым оценщиком.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), по мнению аналитиков, относятся к числу наиболее перспективных способов целевого финансирования бизнеса. Инвестиции этого рода защищены законодательно, механизм их реализации достаточно гибок, эффективен и прозрачен для пайщиков.

Особенности функционирования и создания ЗПИФа

В подавляющем большинстве случаев регистрация ЗПИФ производится ограниченным кругом лиц с целью привлечь средства для осуществления конкретного бизнес-проекта. Каждый пай имеет достаточно высокую начальную стоимость и может быть погашен только после завершения деятельности фонда, то есть окончания реализации проекта.

Предусмотренные законом сроки действия ЗПИФа укладываются в интервал от 1 до 15 лет, при необходимости они могут быть продлены решением общего собрания пайщиков. Паи фонда могут быть проданы на вторичном рынке.

Руководство закрытым фондом, не являющимся юридическим лицом, осуществляет управляющая компания. В основе ее деятельности лежат Правила доверительного управления, утверждаемые пайщиками при создании ЗПИФа.

Виды ЗПИФов

Существует достаточное количество разновидностей ЗПИФов, но в целом их можно разделить на три основные группы:

• ЗПИФы недвижимости - фонды, работающие с инвестициями в недвижимое имущество. Регистрация ЗПИФа недвижимости производится с целью строительства или реконструкции крупных объектов, реализации арендных программ или связанных с земельными участками проектов. Это девелоперские, земельные, арендные ЗПИФы.
• Венчурные ЗПИФы - фонды, создаваемые для инвестирования венчурных проектов, характеризующихся высокой степенью риска. В большинстве случаев средства направляются на развитие перспективных инновационных компаний, которые обещают в дальнейшем принести высокую прибыль. Как правило, на этом этапе акции таких компаний на бирже не котируются.
• ЗПИФы прямых инвестиций . Создание ЗПИФа прямых инвестиций осуществляется для финансирования бизнес-проектов в размере, позволяющем устанавливать эффективный контроль за их управлением. Как правило, они создаются с целью содействовать развитию компании с позиций владельца контрольного пакета акций. Важно иметь в виду, что пайщики фонда не могут участвовать в первичном размещении акций инвестируемой компании (в соответствии с требованиями закона).

Механизм работы фонда устанавливается инвесторами при регистрации ЗПИФа и фиксируется в учредительных документах.

Преимущества ЗПИФ

ЗПИФы, как форма инвестирования, обладают рядом уникальных характеристик, не свойственных открытым и интервальным фондам.

• Создание закрытых фондов является наиболее эффективным видом привлечения средств для долгосрочного использования, не требующим их отвлечения для поддержания ликвидности портфеля. Благодаря этому они могут принести инвесторам существенно больший доход.
• Закрытая форма фонда позволяет контролировать состав пайщиков, охраняя активы от недружественных притязаний третьих лиц (включая рейдерские атаки).
• Доступ к информации о пайщиках ЗПИФа ограничен законодательно.
• В имущество фонда могут быть переданы не только ценные бумаги и денежные средства, но и объекты движимого или недвижимого имущества. Нет законодательных ограничений на приобретении ценных бумаг одного эмитента (для прочих фондов доля вложений в акции одного общества не может превышать 15% от активов).
• Продажа пая - упрощенная процедура передачи прав на недвижимое и иное имущество, не требующая оформления в специализированных государственных органах.
• ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, что позволяет фонду реинвестировать прибыль без налоговых потерь. Налогообложению подлежит только доход, возникающий у владельцев пая при его продаже.
• Предусмотрена возможность принятия решения пайщиками о выплате промежуточной прибыли (вариант выплаты дивидендов).
• Процедура решения ключевых вопросов закрытых фондов (общее собрание пайщиков) проста и прозрачна, а также привычна для большинства инвесторов.

Недостатки ЗПИФов

Конструкция закрытого фонда имеет следующие особенности, которые в некоторых ситуациях могут быть отнесены к недостаткам.

• Традиционно высокая стоимость паев закрытых фондов («входного билета»).
• Более высокий инвестиционный риск по сравнению с некоторыми другими способами вложения денег.
• Невозможность немедленного «выхода» из фонда и возврата вложенных средств.

Отметим, что указанные особенности характерны и для других технологий долгосрочного инвестирования.

Артемий Царев

9135

5

Имея в собственности простаивающую квартиру в спальном районе, недостроенную дачу или просто некоторую сумму сбережений, вы часто думаете о том, что это имущество могло бы принести пассивный доход. Если вы опасаетесь посредников и замысловатых финансовых операций, то самое время задуматься о создании ЗПИФ. Именно закрытые паевые инвестиционные фонды помогают гражданам обеспечить себе необходимую доходность при минимальном уровне риска. О том, как создать собственный ЗПИФ, пойдет речь в данной статье.

В чем суть функционирования ЗПИФа недвижимости

ЗПИФ недвижимости - это коллективная форма инвестирования, в рамках которой вкладчики объединяют свои средства в виде объектов недвижимости, прав на них и денежных средств и передают их в ведение управляющей компании на основе доверенностей. Та, в свою очередь, работает исключительно на рынке недвижимости. В обмен на вложения инвесторы получают особые ценные бумаги - паи.

Существует ряд принципов, которые лежат в основе деятельности любого ЗПИФа недвижимости:

• Правоустанавливающие документы. Основой деятельности фонда являются Правила ЗПИФ, которые играют роль устава, а базой для имущественных отношений является договор доверительного управления имуществом между пайщиками и управляющей компанией.
• Имущество фонда. Сформированное пайщиками имущество становится долевой собственностью всех участников: оно не может быть отчуждено в натуральной форме при выходе одного из них.
• Управление вложениями. Решение о том, куда инвестируются деньги пайщиков, принимает управляющая компания.
• Расширение ЗПИФ. Прием новых вкладчиков возможен только с согласия действующих участников.

Какие преимущества обеспечивает своим участникам ЗПИФ

Получая обычный доход от сдачи квартиры в аренду или от вложения сбережений в акции, Вы столкнетесь с необходимостью платить налоги. Фонд же - это не юридическое лицо, а значит, налогом на прибыль не облагается. По сути, налог будет взиматься только на стадии погашения паев ЗПИФ.

Эффективный механизм контроля

Хотя то, куда вложить средства пайщиков определяет управляющая компания, контроль и надзор за её деятельности осуществляют собрание пайщиков и инвестиционный комитет. Любые существенные инвестиции в обязательном порядке согласовываются с ними.

Текущие доходы

Выплаты по паям могут осуществляться регулярно или после совершения выгодных вложений.

Право на реинвестирование

Любой участник может не забирать свой пай, а влить его в фонд с целью увеличения своей доли.

Дополнительная страховка

Средства пайщиков не переходят в собственность управляющей компании, и потому её банкротство никак не повлияет на деятельность ЗПИФ.

Как создать ЗПИФ: пошаговая инструкция

Предварительный этап: выбор управляющей компании

Начиная создание ЗПИФ, владельцам имущества придется выбрать одну из действующих на рынке управляющих компаний (УК) или же создать собственную, путем её регистрации в форме юридического лица и получения лицензии на ведение деятельности.

Создание собственной управляющей компании - дело не простое, и под силу только профессионалам в области финансов. Что же касается выбора из числа действующих на рынке фирм, то здесь важно обратить внимание на:

• Наличие у фирмы лицензии ФСФР.
• Стаж работы УК и успешность её деятельности.
• Опыт проведения сделок на рынке недвижимости.
• Точные размеры комиссионных платежей.

Например, рентный ЗПИФ «Перспектива» успешно работает с момента своего основания под началом УК ТРИНФИКО Пропети Менеджмент, которая имеет опыт работы более 20-ти лет и является одним из лидеров на рынке инвестиционных сделок с недвижимостью.

Первый этап: установление целей создания ЗПИФ

В зависимости от того, какие цели поставят перед собой пайщики ЗПИФ недвижимости, будет сформирован один из видов фондов, в частности:

Рентный ЗПИФ создается на базе объектов жилой и коммерческой недвижимости и предполагает получение дохода от сдачи их в аренду. Это позволяет участникам получить выгоду по налогам и средства для приобретения новых объектов недвижимости для фонда. Ярким примером рентного фонда является ЗПИФ «Перспектива»;

Девелоперский ЗПИФ занимается строительством и реконструкцией объектов недвижимости с целью их последующей сдачи в аренду или продажи. Это создает возможность для инвестиций не только в форме недвижимости, но и в виде наличности;

Инвестиционный ЗПИФ ориентирован на приобретение зданий, сооружений, земли для последующей перепродажи и сдачи в аренду. Он формируется исключительно на базе денежного капитала.
Закрытые ПИФы обеспечивают инвесторам уровень риска равный вложениям в корпоративные облигации, а доходность - как минимум, на уровне банковских депозитов.

Этап второй: регистрационные процедуры

Закрытый фонд недвижимости должен быть зарегистрирован в законном порядке, поскольку его деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам России (ФСФР). Процесс этот выглядит так:

• УК передает Правила доверительного управления ЗПИФ в ФСФР, где они рассматриваются и утверждаются в течение 25 дней;
• Формируется регламент работы ПИФ;
• Открывается лицевой счет фонда для проведения необходимых расчетов.

Важно помнить, что основная часть Правил ПИФ - это инвестиционная декларация, поскольку именно она устанавливает, как будет использоваться имущество пайщиков и каким образом оно будет приносить доход.
Регламент фонда определяет внутренние правила работы, порядок и время проведения собраний вкладчиков, права и обязанности инвесторов и УК.

Этап третий: формирование имущества ЗПИФ и выделение паев

Уже после утверждения Правил доверительного управления в течение полугода УК принимает от участников закрытого ПИФа недвижимости заявки на формирование паев, после чего:

• Оговаривается способ оплаты паев, который может осуществляться деньгами, недвижимостью или правами на нее.
• В течение 3-х месяцев все пайщики вносят свои доли.
• Осуществляется первичное размещение паев с привлечением независимого регистратора и депозитария.

Следует отметить, что при внесении имущества в фонд в виде недвижимости привлекается независимый оценщик, который и определяет его стоимость.
Основой ЗПИФ недвижимости должен быть капитал не менее 25 миллионов рублей. В то же время практикой доказано, что фонд остается экономически целесообразным, если его капитал не превышает 10 миллионов долларов.

Этап четвертый: завершающие процедуры

На последнем этапе управляющая компания составляет отчет о размещении паев и передает его на утверждение в ФСФР. Как правило, в этой части трудностей не возникает, и уже через 5 дней закрытый ПИФ может начинать свою работу.

Имущество ЗПИФ сдается в аренду, продается, реконструируется, вкладывается в иные объекты рынка недвижимости с тем, чтобы на доли пайщиков наращивалась прибыль. Все эти операции выполняет управляющая компания.

Доходы от управления долями пайщиков ЗПИФ не только распределяются между вкладчиками, но и направляются на:

• вознаграждения УК, депозитарию, аудитору, оценщикам, регистратору;
• содержание, обслуживание и страхование принадлежащей фонду недвижимости;
• административные платежи при совершении сделок;
• текущие затраты на проведение общих собраний;
• судебные расходы, если ЗПИФ окажется вовлеченным в судебные разбирательства.

Итак, создание ЗПИФ недвижимости - несложный процесс, который состоит лишь в установлении целей фонда, государственной регистрации, формировании его имущества, распределении паев. Все эти процедуры займут порядка 1–2 месяцев. После этого участники закрытого ПИФ откроют для себя новый и весьма действенный способ прибыльного инвестирования.